Comisión del Corredor Público y Martillero en Actuaciones Locativas Urbanas

En el marco contextual donde se esta debatiendo, por diversos sectores de la sociedad  la retribución, comisión técnicamente - honorarios profesionales en amplitud terminológica - derivada de la actividad profesional del Corredor Publico y Martillero es necesario recordar que  existen varias normas que se entrelazan y correlacionan en debida protección de los honorarios profesionales. 

Se advierte de ellas que no es correcto la afirmación que el corredor o martillero no debe o no puede cobrar su comisión por corretaje o intermediación en la celebración de un negocio inmobiliario relacionado con la intermediación de  locaciones urbanas,  al inquilino, en su calidad de Comitente.

Esto es incorrecto y obedece a una falta de información legal sobre la materia, realizando en esta interpretación reduccionista, una equivocada postura.

Al mismo tiempo  esta postura equivocada es facilmente  utilizable como bandera de defensa de intereses - tambien propuestos erroneamente como antagonistas , que interpreta que en este tipo de contrataciones - locaciones urbanas - existen dos partes  desequilibradas y una es mas debil que la otra.

Esto no es asi y seria materia de un debate  que excede este particular análisis, al que regresamos para poder clarificar la posición que ocupa el profesional del corretaje o martillero publico en la relacion entre un propietario - comitente y un inquilino, tambien comitente.-

El CCC define al contrato de corretaje en el art. 1345 del siguiente modo: "Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes.

El art. 1350 establece que si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes. Además, la norma dispone que no existirá solidaridad entre las partes respecto del corredor, y aclara que si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.

Por ley pcial 2051: 

La interpretación equivocada de la ley Pcial, 

La ley esta hecha en proteccion del Corredor.

Esta ley pcial establece claramente un piso es decir un minimo,  un minimo garantizado al corredor por su gestión profesional, pero de ningun modo puede inferirse que el corredor trabajara , pondrá su servicio y conocimiento y, toda su experiencia y su estructura comercial en modo gratuito,  a favor de un tercero, que le vendrá a solicitar sus servicios - comitente según el Codigo Civil - para intermediar en algo que es  de  privativo interes y beneficio DEL INTERESADO , como lo es una locación urbana, sea comercial o habitacional.

Pensar en estos terminos, en que el beneficiario del trabajo de un profesional liberal debe ser liberado de costo alguno, es decir ser gratuito, va en contramano del principio de retribución del trabajo establecido en el art. 14 del Constitución Nacional y así como el art. 17 , respecto de la inviolabilidad de la propiedad privada.

Pero además esa lógica de pensamiento debería desembocar , de bruces por supuesto, en que un agente corredor inmobiliario debería estar obligado ante cualquier individuo que ingrese a su inmobiliaria y le exija que le encuentre un propietario para que le alquile un inmueble, a hacerlo.

Pues si es gratis también trae aparejada la exigibilidad de esa gratuidad, con lo que el dislate se hace completo.

Por ello es necesario ubicarse en el contexto legislativo existente, que marca un piso o mínimo y no otra cosa y lo hace en defensa del corredor y su trabajo profesional.

No es excluyente de ningún modo respecto de comisión alguna a su favor  por alguna  otra parte.

Este piso mínimo, además la nueva legislación lo prevé en caso  si no hay estipulación, esto es, si no hay contrato  de corretaje formalizado por escrito, el corredor tiene derecho a la remuneración de uso en el lugar de celebración del contrato o, en su defecto, en el lugar en que principalmente realiza su cometido, y a falta de todas ellas, la deberá fijar el juez. Este piso mínimo esta expresamente dirigido a la  protección del corredor ,a protección de su retribución y no a una limitación libre de la contratación con su comitentes, sean inquilinos  o propietarios.

La ley local asegura ese piso en su art. 27.

En el referido art. en su inc. 

g) Por arrendamiento, locaciones, urbanas y rurales, hasta el Cuatro por ciento (4 %) a cargo del locador sobre el importe total del contrato, no pudiendo superar el equivalente a un mes de locaciones

j) Administración de propiedades: de plaza, Seis por ciento (6 %) de otras plazas, Diez por ciento (10 %) del monto recaudado. 

Por ley nacional 20266  Ley N° 25.028 ,se asegura al profesional

Art. 11. – El martillero tiene derecho a:

a) Cobrar una comisión, 

En el ejercicio de su profesión el corredor está facultado para:

a) Poner en relación a 2 (dos) o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación. No obstante una de las partes podrá encomendarles que la represente en los actos de ejecución del contrato mediado;

Art. 37. – El corredor tiene derecho a:

a) Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de partes o de uso, se le determinará judicialmente; salvo pacto contrario, surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado.

La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.

Interviniendo un solo corredor, éste tendrá derecho a percibir retribución de cada una de las partes; si interviene más de un corredor, cada uno sólo tendrá derecho a exigir remuneración a su comitente; la compartirán quienes intervengan por una misma parte;

LEY Nº 2541 desregulación de honorarios y actividades profesionales 

Artículo 1º - Déjanse sin efecto, en todo el territorio provincial las restricciones a la oferta de bienes y servicios, las limitaciones a la información de los consumidores o usuarios de servicios sobre precios, calidades técnicas o comerciales y otros aspectos relevantes relativos a bienes y servicios, que se comercialicen y toda otra restricción que distorsione los precios de mercado y que obstaculice el libre funcionamiento de la oferta y  la demanda, sin perjuicio de las normas de policía, provinciales y/o municipales sobre salubridad, seguridad e higiene.

Artículo 4º - Ninguna entidad pública o privada podrá impedir, trabar, ni obstaculizar, directa o indirectamente, la libre contratación de honorarios, comisiones o toda otra forma de retribución, no comprendidos en la legislación laboral o en convenios colectivos de trabajo, por la prestación de servicios de cualquier índole, cuando las partes deseen apartarse de las escalas vigentes.

 

NUEVA LEY DE ALQUILERES 27551

Artículo 1.351: Intervención de uno o de varios corredores.

Art. 12.- Sustitúyase el artículo 1.351 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Artículo 1.351: Intervención de uno o de varios corredores. Si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1.346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.

En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.

PRIMER SUPUESTO

Si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1.346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor.

Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.

En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.

No existe ninguna posibilidad que la interpretación de la ley local 2051 que  obligue a un profesional liberal prestar un servicio gratuito a  ningún habitante de la pcia. o del país que le requiera su participación dentro del ámbito de sus incumbencias profesionales.

El contexto legal y e incluso la última reforma la ley de alquileres es expresa en ese sentido. El comitente debe su comisión al profesional matriculado: Comitentes ES  quien solicita la encomienda o gestión profesional a  un corredor o martillero, en el caso concreto que nos ocupa.-

No hay tal defecto de legislación de ningún modo . Como tampoco es el corredor inmobiliario el que debe soportar los enormes defectos, o directamente inexistencia, de políticas habitacionales  provinciales o nacionales. Esto es materia de otro debate y en otro ámbito social.

Modelo de orden de trabajo: Se sugiere siempre iniciar el trabajo con una orden de trabajo. Este es un modelo a adaptar por cada inmobiliaria. Con el pacto expreso de comisión   

 

ENCOMIENDA  

En la Ciudad de Cipolletti  a los ........ dias ........del mes de .........del año 202...  el sr. /sra  ............................ DNI .......................con  whatsapp de contacto ............y correo electrónico .......................  encomienda a .................. en su carácter de  Martillero - Corredor Sr./Sra. ..............Matricula Profesional Nº                 su  intermediación necesaria para llevar a cabo la contratación de la locación de  un inmueble con las siguientes características. (a modo de ejemplo Ubicado en la Ciudad de .......................................... contando con cocina living, comedor, garaje cubierto, tres habitaciones, dos baños (detalle del inmueble) .... y manifiestan haber sido ampliamente informados sobre los alcances de sus derechos y la extensión de sus obligaciones, así como las garantías que requieren por parte del profesional pactándose la comisión a su cargo en el equivalente al primer mes de contrato, conforme  art. 1350 y 1351 del CCC. Mod. ley 27.551 - Nueva ley de Alquileres.

 

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